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　　進入12月，樓市吹響了終場哨聲?；仡欉@一年的“賽事”，從春節(jié)期間的“零成交”到“紅五月”的復蘇回暖，再到如今的年底翹尾，兩年多的調(diào)控下來，房地產(chǎn)市場上每一個人的心態(tài)都發(fā)生著奇妙的變化，樓市也走入新的關(guān)鍵節(jié)點。

　　央行降息、首次購房利率優(yōu)惠讓不少剛需購房者察覺到“出手”的信號，而樓盤熱銷、房價上漲等諸多跡象表明，市場堅冰似乎正逐漸消融。經(jīng)歷了從“冷”到“熱”的巨大轉(zhuǎn)變，“回暖”、“以價換量”、“淡季不淡”等關(guān)鍵詞充斥了2012年的樓市。與此同時，一場更激烈、更微妙的心理戰(zhàn)再次拉開……

　　●政策篇

　　“微調(diào)”試探調(diào)控底線

　　中國的樓市，特別是政策嚴控下的樓市，中央與地方政策之間的博弈似乎一直都沒停止過。2011年初中央提出“新國八條”，各級地方政府紛紛響應(yīng)，可一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，地方政策又馬上開始不斷地微調(diào)試探。據(jù)了解，自2011年下半年以來，北京、上海、杭州等33個城市出臺了樓市微調(diào)政策，微調(diào)內(nèi)容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。除蕪湖、佛山、成都等觸碰限購紅線被叫停外，其他政策基本得到默許。記者盤點了對樓市影響較大的政策。

　　【山東修改“強制拆遷”規(guī)定】2月13日，《山東省城市房屋拆遷管理條例》修改了有關(guān)“強制拆遷”的規(guī)定，明確提出“政府申請，法院執(zhí)行”，限制了城管、開發(fā)商、拆建機構(gòu)等拆遷方權(quán)力，避免出現(xiàn)非法拆遷。這一規(guī)定的修改明確了政府是征收補償?shù)闹黧w，強制拆遷的程序必須是“政府申請，法院執(zhí)行”，這也意味著非法“強拆”成為過去時。

　　【清理小產(chǎn)權(quán)房全國試點】2012年，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的消息不絕于耳，2月16日召開的“全國推進構(gòu)建國土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責任機制座談會”上，國家土地執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤表示，今年全國將開始選擇試點城市，從此，飽受爭議的小產(chǎn)權(quán)房試點清理掀開大幕。

　　【40個城市聯(lián)網(wǎng)個人住房信息】今年3月份“兩會”期間，國務(wù)院和住建部要求：40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)要實現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng)。據(jù)了解，截至6月30日，全國40個城市個人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)達標，而濟南是全國40個大中城市中率先完成個人住房信息系統(tǒng)與住建部數(shù)據(jù)庫聯(lián)網(wǎng)工作的。

　　【禁墅令】今年2月，國土資源部發(fā)布了《2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》?！锻ㄖ分赋觯衲陮栏窨刂聘邫n住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。6月18日，國土部網(wǎng)站公告消息《最新限制和禁止用地項目目錄》發(fā)布，明確限定住宅項目容積率不得低于1.0，別墅類房地產(chǎn)項目首次列入最新頒布實施的限制、禁止用地項目目錄，從操作層面進一步將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目擋在了“閘門”外。

　　【山東欲試點現(xiàn)房銷售】山東省副省長夏耕在8月份的一次工作會上表示，自9月1日起，凡不實行預售資金監(jiān)管的商品住房項目，暫不核發(fā)預售許可證書。同時，山東省將選擇有條件的開發(fā)項目進行商品房現(xiàn)房銷售試點。

　　【住房公積金政策調(diào)整】9月26日，濟南住房公積金管理中心出臺新規(guī)，自10月8日起，市區(qū)個人申請住房公積金貸款的最高可貸款額度為25萬，90平方米以下首套房公積金貸款首付比例由30%降至20%。12月18日，濟南住房公積金管理中心又發(fā)布《個人住房公積金貸款操作規(guī)范》，明確指出省內(nèi)其他城市的公積金也可在濟南貸款買房。

　　【房產(chǎn)稅要逐步在全國推開】11月21日，財政部部長謝旭人在其署名文章中表示，要統(tǒng)籌推進房地產(chǎn)稅費改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類收費和稅收并存的狀況。認真總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。與此同時，財政部財政科學研究所所長賈康日前表示，目前擴大房產(chǎn)稅試點范圍的改革方向已被鎖定。這意味著，決策層對房產(chǎn)稅征逐漸達成一致。

　　市場篇●

　　“剛需”支撐交易市場

　　2012年的濟南樓市，無論是價格還是成交量，都呈現(xiàn)上揚的趨勢。雖然由于網(wǎng)絡(luò)備案數(shù)據(jù)存在一定的滯后性而導致市場出現(xiàn)“旺季不旺、淡季不淡”的局面，但總體來看，樓市在穩(wěn)步向前發(fā)展。

　　從供求情況看，樓市保持了供需兩旺的態(tài)勢，成交率迅速提高，月度成交量目前已經(jīng)超過月度新增供應(yīng)量，開發(fā)商存量房源持續(xù)降低。世聯(lián)怡高統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年僅前11個月，新建商品房市場上普通住宅就已經(jīng)成交了28083套，遠遠超過去年全年的成交量，其中，11月住宅市場共成交4364套，同比增加3627套，創(chuàng)了調(diào)控以來的新高。

　　與前一年的成交數(shù)據(jù)相對比，2011年整體成交量保持在每月1900套左右，國家宏觀調(diào)控效果明顯，2012年則如此前所說“旺季不旺、淡季不淡”，在“金九銀十”未取得理想的銷售業(yè)績的同時，11月份創(chuàng)造了全年成交量之最。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，經(jīng)歷了博弈、調(diào)整、回暖、翹尾，2012年的樓市已逐漸步入平穩(wěn)發(fā)展的旅程。樓盤價格的穩(wěn)定和推盤數(shù)量的攀升造就了成交量的上漲，尤其下半年，開發(fā)企業(yè)保持著較高的推盤力度，一些持觀望態(tài)度的剛需購房者也陸續(xù)入市，加上明年樓市走向的不確定性，使得眾多開發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)的供求淡季，依舊保持較高的推盤力度，因此市場呈現(xiàn)一波成交上揚的行情。濟南中鐵置業(yè)營銷部部長朱鵬在微博中表示，現(xiàn)階段濟南房價的升幅比較小、比較穩(wěn)定，說明濟南市場已經(jīng)走向一個良性的循環(huán)中。在2013年的市場狀態(tài)下，大盤的市場份額可能會有增無減，或者會大幅度增加。

　　土地篇●

　　西部新城成開發(fā)熱土

　　走過了跌宕起伏、精彩紛呈的一段路程，與樓市密切相關(guān)的土地，也迎來年終盤點的時刻。與全國土地市場相比，濟南的土地市場表現(xiàn)可謂平穩(wěn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年土地供應(yīng)面積為588萬平方米，總建筑面積為2586萬平方米，同比上漲了31.5%和47.8%。其中，居住用地供應(yīng)63宗，供應(yīng)面積433萬平方米;商服用地供應(yīng)48宗，供應(yīng)面積為155萬平方米。

　　從供應(yīng)情況來看，截至目前，濟南市居住及商服用地供應(yīng)量為111宗。其中，1月供應(yīng)量為零，2月供應(yīng)量為27宗，3月—5月持續(xù)回落，而后便趨于平穩(wěn)，除10月供應(yīng)3宗土地外，其他月份供應(yīng)量均在10宗左右。從土地位置來看，西部新城成為今年的開發(fā)熱土。111宗土地中，槐蔭區(qū)占到57宗，土地面積達222萬平方米，占土地供應(yīng)總面積的37.8%，其中52宗位于濟南西站片區(qū)，面積為206萬平方米。成交金額，與去年相比，也出現(xiàn)了大幅增長，達到323.3億元。