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　　目前的樓市，看似量?jī)r(jià)齊漲，但那都是統(tǒng)計(jì)局“做”的，當(dāng)不得真，即使是真的，也只能是實(shí)力房企作為，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，只能艷羨而動(dòng)彈不得。

　　按照目前的房?jī)r(jià)，很多房企2009年和2010年以及2011年拿的土地，算上融資成本，都已經(jīng)很難有利潤(rùn)可言，而那些大型房企目前也只是以?xún)r(jià)保量，使現(xiàn)金流不至于中斷，爭(zhēng)當(dāng)“剩者”，而本次危機(jī)之后，“剩者”為王!

　　很多中小房企目前可謂是被冷凍起來(lái)，開(kāi)發(fā)，無(wú)利好政策刺激和利潤(rùn)可言，不開(kāi)發(fā)，融資成本已經(jīng)把自己拖的奄奄一息，未來(lái)半年到一年時(shí)間，樓市必須出現(xiàn)大幅反彈或反轉(zhuǎn)，特別是房?jī)r(jià)必須上漲20%以上，他們才有開(kāi)發(fā)的動(dòng)力和盈利的可能，否則，如此市場(chǎng)環(huán)境下，這些中小房企大部分都會(huì)被拖死。

　　樓市兩會(huì)前不會(huì)出臺(tái)大的刺激政策，因此兩會(huì)前是開(kāi)發(fā)商最黑暗的時(shí)期，特別是春節(jié)前一段時(shí)間，這也就是這幾天在中國(guó)經(jīng)濟(jì)一片蕭條之下，為何媒體鼓吹樓市回暖的主因，實(shí)際上他們?cè)?ldquo;自救”，只有這樣的輿論出現(xiàn)，人們才會(huì)轉(zhuǎn)移經(jīng)濟(jì)危機(jī)的視線，而把目光轉(zhuǎn)移到樓市上來(lái)，繼而熱賣(mài)房子，好度過(guò)嚴(yán)冬。

　　但這是不可能的!

　　目前，中國(guó)的問(wèn)題愈來(lái)愈嚴(yán)重，十八大召開(kāi)后至兩會(huì)召開(kāi)前這一段時(shí)間，是政策的真空期，也是外資機(jī)構(gòu)和中資機(jī)構(gòu)做空中國(guó)的最佳時(shí)機(jī)。首先是股市崩盤(pán)，然后是中小企業(yè)危機(jī)爆發(fā)，再后來(lái)就是銀行危機(jī)、地方債務(wù)危機(jī)，最后傳導(dǎo)到房地產(chǎn)，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)最終趴下的時(shí)間可能就是在兩會(huì)前，從近期我們看到的鄂爾多斯樓市崩盤(pán)到溫州樓市崩盤(pán)以及貴州樓市崩盤(pán)等例子來(lái)看，做空機(jī)構(gòu)正在一步步把魔掌伸向問(wèn)題深重的三四線城市，這幾個(gè)城市只是代表而已，其他的大多數(shù)三四線城市沒(méi)幾個(gè)會(huì)比他們好，因此，下一階段，他們鼓吹三四線城市樓市崩盤(pán)的論調(diào)將會(huì)越來(lái)越多，這是必然的。

　　事實(shí)上，三四線城市的問(wèn)題非常嚴(yán)重，這些地方的開(kāi)發(fā)商大多是當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商和外來(lái)的中小房企，其拿地時(shí)都是靠關(guān)系拿地，而拿地資金渠道大多是民間高利貸借款完成，因此，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的這兩年，他們的融資成本愈來(lái)愈高，據(jù)筆者對(duì)一部分開(kāi)發(fā)商的了解，很多房企融資的成本基本等同于拿地成本，也就是說(shuō)，一塊地200萬(wàn)一畝，等兩年后，其成本已經(jīng)達(dá)到400萬(wàn)一畝，但目前最大問(wèn)題是，成本成倍增加，但目前的房?jī)r(jià)卻不斷地下滑，據(jù)筆者對(duì)很多三四線城市的調(diào)查得知，大多數(shù)的城市房?jī)r(jià)與2010年的高點(diǎn)相比已經(jīng)跌去20%——50%，也就是說(shuō)，如果房?jī)r(jià)不再大漲，這些房企最終將會(huì)陷入危機(jī)，之后就是兼并收購(gòu)或者是破產(chǎn)倒閉，而爛尾樓將大量出現(xiàn)。

　　更為重要的是，三四線城市在一二線城市限購(gòu)后，開(kāi)發(fā)商云集，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商急劇膨脹，很多城市的在售投放量已經(jīng)達(dá)到了前10年的總和，這不是危言聳聽(tīng)，如果你去各地看看就會(huì)知道，這是事實(shí)，即使是縣級(jí)市也是如此。而我們知道，三四線城市大多是地級(jí)市城市，沒(méi)有外來(lái)人口的聚集，房子大多賣(mài)給當(dāng)?shù)厝?，因此，目前的供求?yán)重失衡，很多城市的房子按照2009年的銷(xiāo)售量來(lái)看，至少可以賣(mài)5年，但實(shí)際上，目前銷(xiāo)量再想達(dá)到2009年的水平是絕無(wú)可能，這樣看來(lái)，三四線城市的樓市岌岌可危，成為國(guó)際國(guó)內(nèi)空頭唱空的對(duì)象也就不足為奇了!近期恒大地產(chǎn)欲放棄中小城市而重視大中城市，就很能說(shuō)明問(wèn)題之嚴(yán)重。

　　因此，筆者建議，為了避免三四線城市樓市崩盤(pán)，國(guó)務(wù)院必須出臺(tái)相關(guān)政策積極應(yīng)對(duì)，否則，一旦崩盤(pán)，后果不堪設(shè)想。

　　大炮說(shuō)明年三月房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，主要原因是投資減速供給減少，因此暴漲，這是嚴(yán)重站不住腳的，要知道，目前的投資減速是因?yàn)闆](méi)有人買(mǎi)了沒(méi)錢(qián)建設(shè)了對(duì)未來(lái)預(yù)期不樂(lè)觀了，而不是因?yàn)橘?gòu)房者太多了，因此，這樣推論實(shí)在是令人可笑。

　　如果房?jī)r(jià)暴漲，必須具備幾個(gè)條件，那就是2008年年底的政策重新來(lái)一次，如取消限購(gòu)、限貸，降低二手房交易稅，營(yíng)業(yè)稅五年變兩年，貸款利率打7折，大幅降息、大幅降準(zhǔn)，最重要的是給開(kāi)發(fā)商的貸款要多少給多少(08年就是如此)，最最重要的是再來(lái)一次“四萬(wàn)億計(jì)劃”，而目前四萬(wàn)億顯然不行了，必須是10萬(wàn)億乃至20萬(wàn)億，因?yàn)楝F(xiàn)在的房?jī)r(jià)是2008年底的2倍多或更多，因此，要想達(dá)到同樣效果，必須要翻倍才可能成功。想想看，以上的任何一條，半年內(nèi)或者說(shuō)兩會(huì)前會(huì)出現(xiàn)嗎，更不用說(shuō)同時(shí)出現(xiàn)了，因此，明年三月房?jī)r(jià)絕無(wú)可能，屆時(shí)暴跌倒是可能。