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    開征房產(chǎn)稅是我國財稅體制改革的大勢所趨。在稅制成熟的西方發(fā)達國家，房產(chǎn)稅制度設計的初衷，大都是以解決分稅制環(huán)境下地方政府的主體稅源問題為核心。但在當前我國房產(chǎn)稅試點改革的決策意圖中，對此卻并未過多著墨。

    2011年1 月27 日，重慶、上海房產(chǎn)稅試點改革啟動之際，在回答“為什么要對個人住房征收房產(chǎn)稅”時，財政部和國家稅務總局有關負責人明確表示，目標集中于兩點：一是合理調節(jié)收入分配，促進社會公平；二是引導居民合理住房消費，促進節(jié)約集約用地。

    我國決策層對房產(chǎn)稅政策目標的闡述，客觀上回避了“地方政府是房產(chǎn)稅最直接受益者”這一現(xiàn)實邏輯，而將“民”的利益作為主要改革訴求，突顯“稅改”在平衡各方利益時的謹慎抉擇。

    實際上，“打造地方主體稅源問題”通常只是學者和官員較為關心；開征房產(chǎn)稅究竟會對個人生活產(chǎn)生怎樣的影響，才是普通民眾普遍關心的問題。面對一個即將來臨的房產(chǎn)稅時代，普通民眾將迎接怎樣的生活變化？

    豁免“剛需”

    對普通群眾來說，最為關心的問題之一是開征房產(chǎn)稅是否會增加其稅負。

   這種擔憂源于一個現(xiàn)實：在多數(shù)購房者看來，當前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費已經(jīng)偏多偏重，無形中增加了購房成本。在北京等一些大城市，目前的政策規(guī)定，交易未滿5年的二手房再次上市時應繳納5.5%的營業(yè)稅，再加上契稅等各項稅費，總的稅費成本已超過購房款的8%左右。如果再加上房產(chǎn)稅，稅負累加效應無疑更重。

    但理論研究者給出的客觀分析是，如果房產(chǎn)稅改革路徑設計合理，其實并不會加重群眾購房稅負，反而會相應地減輕稅負。

    上海財經(jīng)大學房地產(chǎn)研究中心主任印堃華教授說，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)相關稅收存在結構性問題，即流通階段征稅重，保有階段基本不征，這不利于資源的優(yōu)化配置。征收房產(chǎn)稅十分必要，但是流通環(huán)節(jié)的稅賦應當減輕，達到稅賦總量的平衡與合理。

    國際上的成功征稅經(jīng)驗表明，政府征稅的原則應該是“增一項，減一項”，即在開征一項稅賦的同時，應相應減少另一項稅賦；具體到房地產(chǎn)稅而言，應該是“輕流轉、重保有”。因此，專家建議，目前我國房產(chǎn)流通階段的各項稅賦偏重，宜考慮加以清理歸并。否則，房地產(chǎn)稅賦整體上加重，有重復征稅嫌疑，使群眾產(chǎn)生逆反心理。

    就房產(chǎn)稅自身的制度設計而言，國外房產(chǎn)稅經(jīng)驗成熟國家大都遵循了這樣一條原則，即對基本的居住需求和適度的改善性需求給予征稅豁免權。對于居住面積未超過基本居住需求的普通住宅持有者而言，稅收負擔很輕甚至無需繳納房產(chǎn)稅。

    目前國內正在試點房產(chǎn)稅改革的重慶市和上海市，在征稅設計中也因襲了這一豁免原則。重慶市僅對獨棟別墅、高檔商品房和外來炒房者征稅，且按照增量和存量區(qū)分，給予100-180平方米的免稅面積；上海也對“家庭全部住房建筑面積人均不超過60平方米的”暫免征收房產(chǎn)稅。

    如果這兩座城市的試點就代表中國未來房產(chǎn)稅改革的方向，則顯然，普通購房者根本不必為稅負加重過于擔憂。

    劍指炒房

   理論研究認為，房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收調節(jié)手段，可以直接、快速地改變房地產(chǎn)作為投資品的屬性，增加房產(chǎn)持有成本，從而改變投資者的投資意愿，進而穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。

    這意味著，在未來房產(chǎn)稅時代，投資、投機性購房者的消費需求將受到抑制。相應地，其住房消費模式或許也將被逐漸改變。

    在重慶試點房產(chǎn)稅之前，重慶市市長黃奇帆曾在一次財政工作會議上對杜絕“炒房”現(xiàn)象做過精辟分析。在他看來，現(xiàn)在之所以“人人炒房”、“全民炒房”，歸根結底是“沒有搞房產(chǎn)稅”。

    黃還算了一筆賬：如果一個炒房者通過銀行按揭貸款炒房，其資金成本大致6％左右，物業(yè)費大致每年1％左右，如果房產(chǎn)稅按最高稅率3％征收，一年就是10％左右的持有成本，如此算來，一套原價100萬元的房子，即使7年內以200萬元賣出去，也基本無利可圖。

    就重慶市的經(jīng)驗表明，從房產(chǎn)稅對于購房行為的影響來看，其對中小投資客和改善型購房者影響較大，因為這些人群稅負承受能力較低；但對于一些經(jīng)濟實力較高的富人群體而言，目前的房產(chǎn)稅稅率設置還并不能成為其放棄投資購房的理由。

    但業(yè)內人士相信，隨著房產(chǎn)稅政策的深入推進和效應累加，房屋的空置率會逐步降低，房價暴漲將受到遏制，炒房的熱錢和游資也會萌生退意。

    更為重要的是，房產(chǎn)稅改革還會對中國的政治清明作出重大貢獻，因為征稅之前，必須對全國范圍的住房進行登記、確權和估價，從而使個人名下的真實房產(chǎn)數(shù)量浮出水面。目前，住房和城鄉(xiāng)建設部正極力推動40個重點城市今年實現(xiàn)個人住房信息全國聯(lián)網(wǎng)。這對隱匿財產(chǎn)的貪官污吏震懾尤大。

    向富人征稅

    無論在哪個國家，房產(chǎn)稅都是十分重要的稅種。除了在住房保有環(huán)節(jié)調控房地產(chǎn)、增加地方財政收入的功能外，作為將房地產(chǎn)資本利得納入二次分配的重要手段，房產(chǎn)稅更深層次的作用在于調整收入分配、縮小貧富差距。有學者認為，房產(chǎn)稅開征后，其收入再分配的效果將明顯好于現(xiàn)在的個人所得稅。

    在國家“十二五”規(guī)劃中，縮短貧富差距，增加人民收入成為重要發(fā)展目標。這一目標的重要實現(xiàn)手段，就是通過稅收調節(jié)實現(xiàn)社會財富的二次分配。簡單來說，就是讓擁有更多房產(chǎn)、占有更多社會財富的公民繳納更多的稅費，以縮小貧富差距。

    有學者認為，因為房產(chǎn)稅對自住房免征，對出租房低征，對空置房高征，因而其在本質上是一種“富人稅”。而向富人征稅，也恰是中國現(xiàn)實社會的當務之急。

    目前，中國已經(jīng)是社會財富向富人集中速度最快的國家之一。美林全球財富管理公司和咨詢機構凱捷此前曾發(fā)布《2009 年世界財富報告》指出，中國個人資產(chǎn)過億的富豪約5.1萬人。2009 年，中國內地富豪人數(shù)首次超過英國，上升至全球第四位。

    這份報告還顯示，中國富豪最多的城市是北京，其千萬富豪有14.3 萬人，億萬富豪有8800 人。其次是上海，千萬富豪有11.6 萬人，億萬富豪有7000 人。中國的富人揮霍程度令人震驚，目前中國已是世界上奢侈品銷量最多的國家之一。

    而近年來富人財富暴增的一大現(xiàn)實因素，便是基于中國突飛猛進的城市化和經(jīng)濟快速增長所帶來的房產(chǎn)增值。在這股洪流中，眾多的開發(fā)商和無數(shù)的炒房者、投資客被推上富人榜。根據(jù)“溢價歸公”的市場經(jīng)濟和民主社會原則，“向富人多征點稅”顯然合情合理，利國利民。