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    近日在上?？葱呛瀑Y本開發(fā)的星光耀地產(chǎn)項目。售樓處一派火爆，400多套房子已經(jīng)被預(yù)訂一空。一線城市的火爆和三四線的低迷形成鮮明反襯。無疑，中國房地產(chǎn)正在經(jīng)歷大考。不過這次沒有用行政控房手段，而是采用貨幣擠壓手段。從三季度開始，房貸收緊的消息從各地傳來，除了銀行慎貸，擠提公積金現(xiàn)象在一些城市蔓延。

    今年前三季度社會融資規(guī)模為13.96萬億元，比上年同期增加2.24萬億元。在8月的社會融資總量上升到1.57萬億的新高之后，9月社會融資規(guī)?；芈渲?.4萬億元，分別比上月和上年同期減少1784億元和2413億元。住戶貸款增加3.07萬億元，其中，短期貸款增加1.27萬億元，中長期貸款增加1.80萬億元；如果把大多數(shù)中長期貸款視作房貸，那么經(jīng)過預(yù)售等杠桿化手段之后，有超過2萬億的資金進入了房地產(chǎn)市場。

    個人房貸以及社會融資是房地產(chǎn)的兩大貨幣支柱，一旦支柱傾斜，房地產(chǎn)未來如何難以預(yù)料。在房貸利率上升的背景下，中國房地產(chǎn)價格還在上升，迎來了歷史上含金量最高的十一黃金周。搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間40個大中城市住房成交量同比增長54%，其中北京同比飆升85%、上海同比增長39%；北京新房平均售價同比上漲21%、上海同比上漲37%。一些二線城市成交量也十分火爆。目前房地產(chǎn)貨幣大考尚未結(jié)束，無法判斷此輪房貸收縮是否會終結(jié)于明年一季度?？梢钥隙ǖ氖?，如果房貸收緊而房地產(chǎn)價格繼續(xù)上升，說明中國的房地產(chǎn)有堅實的剛需與投資基礎(chǔ)，民間資金量足以支撐目前的房地產(chǎn)價格。如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下挫，則中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)在頭頂搖搖欲墜。

    誰也不知道中國民間到底有多少資金，因此沒有人知道這次貨幣大考需要多久才能測量出中國房地產(chǎn)的泡沫底線。到目前為止，此次貨幣考驗得出的初步結(jié)論是，這些資金仍然把房地產(chǎn)作為最主要的投資配置，而民間資金量之大可能超過我們的想象。中國房地產(chǎn)有泡沫，程度可能被夸大。

    近一段時間房價熱竄與政策冷對有點不符合市場人士的慣有邏輯，但是，有一種聲音認為，決策層之所以按兵不動，主要原因在思考合適的時機來個釜底抽薪，從根本上遏制樓市過熱與過冷的邏輯循環(huán)。估計三中全會后，樓市調(diào)控措施會采釜底抽薪之法，改革集中在土地、稅收及體制方面。導致中國樓市過熱的一個最重要的因素是投機，投機放大了樓市的稀缺性，從而制造了樓市一輪又一輪的暴漲，所以，無論宏觀調(diào)控政策具體怎么操作，其所指向的目標就是樓市投機行為。

    限購就曾打蛇不成反被咬，它是一種行政手段，用外在的強制來限制投機。這一手段遭致廣泛的非議，特別是誤傷了剛性需求和改善性需求。因此，在房價上漲背景下，限購政策如同筑堤壩，一旦放開就會導致河水泛濫，副作用非常大。鑒于此，有人提議用房產(chǎn)稅、征收遺產(chǎn)稅或者限賣的手段來遏制投機，其射擊目標仍然是遏制投機性需求。

    在房價上漲的背景下，投機性需求會繞過各種防線，使得調(diào)控目標失效，可能都會被蛇咬。就房產(chǎn)稅來說，如果房價上漲的幅度超過了投機者所支付的房產(chǎn)稅的增量成本，不但遏制不了房價，反而因為成本推動導致房價展開新一輪上漲。泡沫放大時房產(chǎn)稅助漲，泡沫破裂時因為成本大增它是助跌的，因此，房產(chǎn)稅承擔不了穩(wěn)定樓市的功效。香港分析者認為，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的包括土地制度改革、房產(chǎn)稅改革、地方稅收改革等，這些改革都是要相互配合才能成功，這正是為何中央暫時對樓市按兵不動的主要原因。事實上，房地產(chǎn)調(diào)控是一項系統(tǒng)工程，但從當前實際情況來看，土地制度改革因為涉及到社會穩(wěn)定很難有實質(zhì)性突破，因為決策層要考慮經(jīng)濟利益，還要考慮社會安定因素。

    房產(chǎn)稅改革也因為其功效和利益糾纏，很難真正發(fā)揮遏制房價上漲的作用，地方稅多了，并不意味著地方政府愿意放棄土地財政這一塊肥肉。因此，不能對于政策功效過于樂觀。我們也曾經(jīng)呼吁有條件地讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，然而，在現(xiàn)實中小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正牽涉到了太多的利益牽絆，就像被一張大網(wǎng)網(wǎng)住一樣，使得這些改進難以伸展。實際上，小產(chǎn)權(quán)房也為供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場做出了貢獻，在廉租房和經(jīng)濟適用房曾經(jīng)沒能得以擴展之際，這些小產(chǎn)權(quán)房從放大供給角度平衡了房地產(chǎn)市場。小產(chǎn)權(quán)房是中國特色的房產(chǎn)，實際上是緩解城市住房壓力非常好的辦法。

    三中全會會采取釜底抽薪辦法來休克房地產(chǎn)市場，可能性雖有但不大，不過有一點是非?？赡艿模慈腥珪芸赡軙o房地產(chǎn)調(diào)控一個明確說法，會挑出一系列的措施迎擊到處暴漲的樓市。房價亂竄對樓市不利，房價暴跌更是殃及大部分人，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，才能穩(wěn)住中國經(jīng)濟。