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　　調(diào)控疊加房企轉(zhuǎn)型應(yīng)對為宜

　　政策調(diào)控力度不減，剛需住宅蛇年唱主角。2012年濟(jì)南住宅成交又上臺階，成交量約318萬平方米，較上年大漲58%，創(chuàng)歷史新高。但與前些年成交走高伴隨價格飆升不同，去年濟(jì)南住宅成交均價約為7922元/平方米，較2012年全年均價9118元/平方米下降約13.5%。其背后的原因就是中高檔住宅不再唱主角，剛需住宅站穩(wěn)市場成交的頭牌。2013年樓市調(diào)控方向不變，力度不減，整體成交環(huán)境基本穩(wěn)定，剛需住宅將繼續(xù)唱主角。

　　行業(yè)集中度提高，房地產(chǎn)開發(fā)門檻不斷提高?；仡?007年以前的濟(jì)南樓市，本埠中小開發(fā)企業(yè)占據(jù)市場主流地位，而2012年濟(jì)南樓市綜合收入前10名的濟(jì)南本埠品牌企業(yè)僅有2家。另一方面，2012年濟(jì)南單宗土地出讓金額高達(dá)3億元以上，如此高的行業(yè)門檻，中小房企縱使長袖善舞，也無法躋身樓市舞臺中央的聚光燈下，而只能擔(dān)當(dāng)龍?zhí)捉巧?/p>

　　房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段，細(xì)分機(jī)會頻現(xiàn)。任何市場中，需求決定著供給。伴隨著城市化進(jìn)程發(fā)展到新的水平，社會財富總量不斷積聚和收入分配改革的深化，包括旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的各種新需求不斷涌現(xiàn)壯大。房地產(chǎn)行業(yè)在原有住宅、商業(yè)、寫字樓等常規(guī)細(xì)分基礎(chǔ)上，不斷涌現(xiàn)新機(jī)遇。

　　大中型房企整合成熟產(chǎn)品線，做強(qiáng)主流市場，謀求新機(jī)遇。剛需住宅物業(yè)和常規(guī)商業(yè)商務(wù)物業(yè)都是相對同質(zhì)化的領(lǐng)域，大中型房企的行業(yè)經(jīng)驗在這些領(lǐng)域大都游刃有余。如何整合自身資源優(yōu)勢，在同質(zhì)化的市場中做大做精，爭取更高效率和更高效益，在主流市場中做大份額，成為了眼下大中房企發(fā)展的關(guān)鍵。但是存量市場代表著現(xiàn)狀，未來發(fā)展?jié)摿Υ嬖谟谛略鍪袌?。大中型房企可以在固守常?guī)物業(yè)市場的同時，戰(zhàn)略上積極而戰(zhàn)術(shù)上謹(jǐn)慎的探索新興市場機(jī)遇，力求在房地產(chǎn)市場發(fā)展新階段占得先機(jī)。

　　有資金實力的企業(yè)，可以嘗試自持型物業(yè)開發(fā)。傳統(tǒng)上的地產(chǎn)開發(fā)模式就像養(yǎng)肉雞，開發(fā)房產(chǎn)是為了一次性出售回現(xiàn)。隨著居民消費(fèi)能力的不斷提升，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營價值凸顯。商業(yè)商用物業(yè)開發(fā)越來越像是養(yǎng)蛋雞，開發(fā)物業(yè)不再是為了一次性殺雞吃肉，而是養(yǎng)雞生蛋，細(xì)水長流。因此，在資金實力允許的情況下，有選擇的進(jìn)行一定規(guī)模的優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)自持，也是下一階段實力房企的選項。

　　中小房企發(fā)揮小快靈比較優(yōu)勢，做好市場補(bǔ)缺。中小房企在資金實力、系統(tǒng)整合能力上均無法與大型品牌企業(yè)抗衡，但是自身具有小快靈的比較優(yōu)勢，在大公司無暇顧及的細(xì)分市場內(nèi)依然具有發(fā)展空間。像傳統(tǒng)的插花樓、四線城市等，都是中小房企可以積極發(fā)揮的領(lǐng)域。

　　2013年置業(yè)泉城正當(dāng)時

　　從濟(jì)南市場看，從2012年下半年開始，國內(nèi)龍頭開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐、大型房企頻繁拿地、成交量持續(xù)創(chuàng)新高、房價連續(xù)數(shù)月上漲……樓市回暖跡象已成不爭事實，房價或?qū)⒂谐掷m(xù)上行趨向。據(jù)于此，2013年將是投資置業(yè)的良機(jī)，眾多項目如何選擇?

　　對于剛需自住置業(yè)來講，應(yīng)選擇城市新區(qū)的價值洼地，借勢城市大跨越發(fā)展升值潛力的區(qū)域。城市新區(qū)項目當(dāng)前售價基本維持在較低水平，性價比相對較高，具備較強(qiáng)的置業(yè)屬性。同時，還應(yīng)當(dāng)注重項目的基礎(chǔ)配套，擁有較為全面的商業(yè)購物、教育醫(yī)療配套的項目，是置業(yè)首選。除了價格與配套，戶型也是考慮的關(guān)鍵。對于大多數(shù)首次置業(yè)者來說，家庭成員人數(shù)不多，房子多是買來過渡的，面積適中、布局緊湊、結(jié)構(gòu)方正、采光、通風(fēng)效果好的兩房、小三房戶型即可滿足家庭的居住需求。

　　當(dāng)前濟(jì)南市場已進(jìn)入百萬大盤時代，這類大盤項目的生活配套設(shè)施、項目規(guī)模體量、規(guī)劃設(shè)計水平、景觀設(shè)計、建筑品質(zhì)、物業(yè)管理等均較為優(yōu)質(zhì)，綜合品質(zhì)相對較高。對于改善型置業(yè)來講，提升生活舒適度與居住品質(zhì)更為關(guān)鍵，具備優(yōu)質(zhì)生活配套資源的成熟大盤，將是置業(yè)的最佳選擇之一。同時大盤項目由于產(chǎn)品線相對較為全面，消費(fèi)者在關(guān)注項目綜合品質(zhì)的同時，應(yīng)選擇更適宜家庭居住的舒適戶型，采光、通風(fēng)、布局、結(jié)構(gòu)等均需細(xì)致比較，全面考慮。

　　對于關(guān)注升值、收益的投資置業(yè)來講，選擇已經(jīng)過一定發(fā)展周期、區(qū)域消費(fèi)能力相對成熟、人口基數(shù)穩(wěn)定增長的東部新城區(qū)域，更為優(yōu)越。尤其是東部新城的高新區(qū)，當(dāng)前已成東部新城核心區(qū)，雖然區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套資源相對較少，商業(yè)成熟度不高，但未來升值潛力巨大。目前，該區(qū)域內(nèi)適宜投資的商業(yè)項目還相對較少，2013年將要推向市場的聯(lián)荷廣場項目，將為東部新城投資型置業(yè)提供了較為優(yōu)質(zhì)的選擇。

　　綜上，通過對各類投資置業(yè)的分析，為消費(fèi)者選擇合適的產(chǎn)品提供一定的指導(dǎo)?？傮w上看，今年將是消費(fèi)者投資置業(yè)不可多得的良機(jī)，2013投資置業(yè)正當(dāng)時。 (文/新智盟地產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)鄭振飛)

　　輪回中漸穩(wěn)健 理性中求增長

　　展望2013年的房地產(chǎn)市場，我們想到的有幾個關(guān)鍵詞“輪回、穩(wěn)健、理性、增長”。

　　房地產(chǎn)是有周期性的，這一點歷史可以證明。

　　2005年市場蕭條，2006年回暖，2007年大熱。

　　2008年伴隨金融危機(jī)又一輪遇冷，2009、2010年則受四萬億影響，房市再度受到追捧。

　　2011年史上最嚴(yán)厲的限購限貸執(zhí)行，導(dǎo)致房市降到冰點，當(dāng)大家都以為房地產(chǎn)被打死的時候，緊緊過了一年后，2012年房市又開始回暖。在“十八大”發(fā)展城鎮(zhèn)化的號角下，2013年房市將何如何從，談到這里，你懂得!

　　似乎房市的冷冷熱熱是必然，但我們驚喜地看到，在一輪又一輪的漲漲落落中，房市逐漸趨于穩(wěn)定健康。首先，開發(fā)商趨于專業(yè)化、品牌化和規(guī)模化;其次，消費(fèi)者也逐漸理性化。隨著房產(chǎn)稅試點范圍擴(kuò)大等一系列措施的實施，我們認(rèn)為2013年將會是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步完善和發(fā)展的一年。

　　去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)增長、保民生仍然是2013年宏觀調(diào)控的重要任務(wù)。房地產(chǎn)的需求基本可以分為保障性需求、剛性需求和改善性需求。2012年爆發(fā)出來的巨大剛性需求將會持續(xù)帶動改善性需求的勢頭，而中央也將進(jìn)一步加大保障性需求住房的建設(shè)。這些都將帶動2013年房地產(chǎn)整體市場的增長。

　　具體到濟(jì)南的房市，根據(jù)2012年新成交的土地供應(yīng)來看，今年濟(jì)南的東北部將會成為市場的熱點。隨著該區(qū)域大量的土地供應(yīng)入市，以及新東站、地鐵規(guī)劃線路的出臺，該區(qū)域值得市場關(guān)注。其次，如果順河高架南延工程得以實施，那么長期以來處于“南控”的南部區(qū)域，也將迎來開發(fā)的春天。區(qū)域的再升級以及大量的拆遷都將衍生新的購房需求。

　　受全國市場影響，預(yù)計2013年將會延續(xù)去年下半年回暖的態(tài)勢，但之前搶購的現(xiàn)象不會再現(xiàn)，市場將會在更加理性中發(fā)展。