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拯救房地產(chǎn)已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。今年來(lái)各地政府出臺(tái)多項(xiàng)放寬樓市的調(diào)控政策，以解決房企經(jīng)營(yíng)困難的問(wèn)題。然而近日，多地發(fā)生爛尾樓事件、“停貸風(fēng)波”，可以看出房地產(chǎn)存在的資金問(wèn)題依舊十分嚴(yán)峻，多家房企資金流動(dòng)性不足，融信面臨困局。

在這一局勢(shì)下，2022年已有多達(dá)209家房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，而處于產(chǎn)業(yè)鏈下游的建陶企業(yè)的日子同樣也不好過(guò)。房企欠建陶企業(yè)多達(dá)110億元的帳款真的還能還上嗎？

01 停貸風(fēng)波蔓延，房地產(chǎn)還有救嗎？

多家房企資金鏈斷裂，不少企業(yè)因此破產(chǎn)，導(dǎo)致了出現(xiàn)大量樓盤(pán)停工、交付逾期甚至爛尾的情況，而這也因此產(chǎn)生了一連串的連鎖反應(yīng)。近日，全國(guó)各地陸續(xù)爆發(fā)停貸事件，涉及湖北、河南、湖南、江西、陜西、山西、遼寧、安徽、廣西、江蘇、云南、吉林、重慶、山東等多個(gè)省市超過(guò)80個(gè)樓盤(pán)。多地爛尾樓業(yè)主發(fā)布聲明，要強(qiáng)制停止償還貸款，直至相關(guān)項(xiàng)目完全復(fù)工為止。

自“停貸”風(fēng)波蔓延以來(lái)，多地政府加大問(wèn)題樓盤(pán)應(yīng)對(duì)力度，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。

7月21日，在國(guó)新辦舉行的2022年上半年銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行發(fā)展情況新聞發(fā)布會(huì)上，針對(duì)近日“爛尾樓停貸”一事，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞表示，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)此高度重視，積極加強(qiáng)與住建部、人民銀行等部門(mén)的協(xié)同配合，支持地方更加有力推動(dòng)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

此外，銀保監(jiān)會(huì)將保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的溝通配合，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，與住建部、人民銀行加強(qiáng)協(xié)同，配合地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

西安、河北滄州、深圳龍崗和汕頭等地分別發(fā)文，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，強(qiáng)調(diào)“專(zhuān)款專(zhuān)用”，再次明確銀行的監(jiān)管義務(wù)與責(zé)任。此外，還有一些地方政府將推出“一對(duì)一”幫扶政策和設(shè)立地方紓困基金。其中咸陽(yáng)市住建局于近日組織召開(kāi)部分房企集體約談會(huì)，督促其加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，勇?lián)鐣?huì)責(zé)任，努力化解矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域平穩(wěn)健康發(fā)展。會(huì)議提出先針對(duì)7家企業(yè)進(jìn)行對(duì)接，之后將會(huì)逐步分批對(duì)房企進(jìn)行約談，督促房企履約、按時(shí)交房。

為了保交付，不少房企也做出切實(shí)的舉措。世茂集團(tuán)相關(guān)責(zé)任人曾表示，為了保障交付，世茂提出“持‘質(zhì)’以恒”為主題的交付計(jì)劃。而目前陽(yáng)光城從總部到區(qū)域成立“10W+交付專(zhuān)項(xiàng)工作組”，對(duì)交付有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目實(shí)行“一盤(pán)一策”，統(tǒng)籌調(diào)度資金，確保進(jìn)度趕、風(fēng)險(xiǎn)大、影響廣的重難點(diǎn)項(xiàng)目支付。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著監(jiān)管層發(fā)聲，銀行和房企推出一系列積極有效的舉措，“停貸”風(fēng)波也逐漸平息，加上當(dāng)前信貸寬松、限購(gòu)松綁等一系列樓市回暖政策，保交樓也必定能落在實(shí)處。

然而房地產(chǎn)資金鏈斷裂帶來(lái)的不良影響并不只是停貸風(fēng)波，對(duì)下游企業(yè)的影響更甚，不少陶企都被拖進(jìn)了債務(wù)的漩渦。

02 償債高峰來(lái)臨，110億元成壞帳？

房企資金緊張因而停止了許多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，不僅促使購(gòu)房者威脅斷供300多個(gè)項(xiàng)目的按揭貸款，也有長(zhǎng)期未得到開(kāi)發(fā)商付款的供貨商威脅停止償還貸款。湖北一群小企業(yè)和供應(yīng)商發(fā)聲表示，恒大的債務(wù)危機(jī)仍無(wú)法支付貨款，他們也將停止支付銀行貸款。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，6月至7月，200家核心房企境內(nèi)外債務(wù)到期規(guī)模約1755億元，約占下半年到期量61%。其中，境內(nèi)債到期占比超50%。而此前的3月份是年內(nèi)第一個(gè)償債高峰期，多家“千億元”房企先后宣布債務(wù)違約。6月份以來(lái)再次加劇，多家房企被指商票未如期兌付，債權(quán)人對(duì)房企償債信心再度動(dòng)搖。

時(shí)值年中，房企不僅要面臨第二波償債高峰的考驗(yàn)，還需要應(yīng)對(duì)融資規(guī)模持續(xù)下降的困局。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類(lèi)融資4825.5億元，同比下降56.5%，與2021年下半年相比下降26.4%。

此外，77家房企公布2022年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)。其中，有42家房企歸屬上市公司的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損，虧損房企數(shù)量超過(guò)一半；35家房企處于盈利狀態(tài)，其中，23家房企雖然預(yù)計(jì)盈利，但業(yè)績(jī)同比下滑，預(yù)計(jì)盈利并同比增長(zhǎng)的房企僅12家。

有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)欠多家陶企的應(yīng)收帳款共計(jì)110億。然而種種跡象都預(yù)示著處于產(chǎn)業(yè)鏈下游的建陶企業(yè)想要收回這110億元的帳款難上加難，其實(shí)不少陶企也知道這可能成為一筆壞帳。蒙娜麗莎表示，對(duì)部分房地產(chǎn)客戶截至2022年6月30日應(yīng)收款項(xiàng)的可回收性進(jìn)行分析評(píng)估，認(rèn)為減值跡象明顯，計(jì)提相應(yīng)信用減值損失約5億元。此前，東鵬控股發(fā)布《2021年度計(jì)提減值準(zhǔn)備公告》，表示該對(duì)恒大、華夏幸福應(yīng)收款按80%比例單項(xiàng)計(jì)提信用減值準(zhǔn)備，對(duì)藍(lán)光、榮盛、世貿(mào)、中南計(jì)提約40%-50%。

為解決應(yīng)收款項(xiàng)難收回的問(wèn)題，東鵬控股表示，其將積極推進(jìn)以資產(chǎn)抵債為主的相關(guān)債權(quán)回收解決方案，若以上減值資產(chǎn)，在未來(lái)可收回性有好轉(zhuǎn)的跡象，將會(huì)進(jìn)行反沖，增加反沖當(dāng)期的利潤(rùn)。各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)的情況不一樣，對(duì)于流動(dòng)性尚可的房企，通過(guò)催款或訴訟方式收回資金為主；對(duì)于流動(dòng)性比較差的房企，通過(guò)催款、訴訟和以資產(chǎn)抵債等組合形式。隨著政策回暖，從回收的資金和以房抵債的資產(chǎn)來(lái)看，取得了一定成效。

03 收縮房地產(chǎn)客戶訂單，抓好零售與服務(wù)

因部分房地產(chǎn)客戶信用風(fēng)險(xiǎn)增加，預(yù)期違約風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，基于風(fēng)險(xiǎn)防控，蒙娜麗莎、東鵬控股、帝歐家居等陶企均采取謹(jǐn)慎策略，主動(dòng)收縮部分風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)客戶的訂單。其中東鵬控股表示，公司的大零售端業(yè)務(wù)營(yíng)收占比接近85%，戰(zhàn)略地產(chǎn)占比約15%，抓好零售主戰(zhàn)場(chǎng)是其第一要?jiǎng)?wù)。

而要想開(kāi)拓零售渠道，建立一套完善的售后服務(wù)體系是關(guān)鍵?，F(xiàn)在不少陶企提出“成品交付服務(wù)”，通過(guò)這一套完善的客戶服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，獲得客戶的信任，達(dá)到拓寬零售渠道的目的。

然而對(duì)于陶企而言，房地產(chǎn)精裝修工程渠道依舊是一塊“肥肉”。不少陶企并不愿意放棄，因?yàn)樵诓簧偬沾扇丝磥?lái)，單靠零售渠道，難以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售翻倍增長(zhǎng)，而靠工程渠道則能輕松做到。

房地產(chǎn)精裝修工程渠道既給陶企帶來(lái)了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，但與此同時(shí)，陶企的經(jīng)營(yíng)埋下了“大雷”。不少上市陶企的利潤(rùn)大幅下滑，虧損上億元，更別提中小微陶企的處境有多艱難了?？梢钥闯觯掌笠朕D(zhuǎn)危為機(jī)，是時(shí)候改變固有的發(fā)展觀念了，不要過(guò)于依賴(lài)工程渠道。